今天我们来到江苏扬州仪征的新集镇来看项目。新集镇在扬州的西侧，距离扬州市区十分钟车程，距离南京50分钟车程，常驻人口不到五万人，GDP规模也不大，是长三角比较小型的乡镇。

扬州院子

这里有几个低密度的别墅盘，最有名的就是扬州知名开发商新能源和虎豹集团合作的扬州院子，从2011年开始销售到现在还有尾盘，它的总套数在700多套，卖了十年的时间，可想这个销售速度去化是比较慢的。

我们来这里看的项目，面对的目标群体也是以扬州市区的居民为主，也有可能承接南京来的客人。因为在扬州城区买一套刚需房，到这里就能买别墅了。

新集镇规划图

所以新集市场，尤其是低密度项目，它主要还是面对城区的改善需求，而并不是新集镇的本地需求，因为5万人口的一年去化规模很小。所以要通过把扬州甚至南京的客人拉过来才能获得成功，在目前的严峻形势之下，我们觉得不容易。

我们考察了一个叫YYJY的项目，它的产品形态主要是合院、叠墅，还有洋房。

YYJY项目图

目前即将开盘的是合院产品，单价在每平米14000元到15000元左右，叠墅还没有开，洋房预计的售价在8000元到9000元，没有开盘。YYJY的项目是扬州本地的开发商，在这里深耕多年，开发了多个项目。

我们判断这个项目的利润表是没有问题的，因为地价不贵，也就1000多块的楼面价。问题就是多长时间能够完成去化，我们估计一个月卖二三十套已经是比较快的速度了，一年卖300套就相当不容易了。鉴于当前的形势，做这种远郊改善型的产品我们是不太有信心的。