今天我们来到广东中山市的板芙镇来考察工业地产项目。板芙位于中山的西南，常住人口大约在10万人，其中本地户籍人口大约1/3，剩余的2/3都是外来人口。外来人口比例高，是珠三角核心区，包括东莞、中山乡镇人口结构的共同特点。

中山市容

10万常住人口的规模，在中山只能属于中等偏下，比小榄50万人口远远不如，也不如古镇20多万常住人口的规模，跟东莞的巨无霸乡镇更是不好比。但是在这里我们也看到了比较繁荣的城镇面貌，这里有融创、佳兆业等知名开发商的楼盘，目前的售价在9000元/平米左右，但是由于最近的市场行情比较差，所以有一些7000元到8000元的价格已经开始出来。

这里的住宅供应量其实是比较大的，但它并不是短时间之内集中供地，这里的新建住宅差不多都是在过去十年，甚至更长一段时间里推出市场。虽然看起来新楼盘比较多，但是并没有对市场造成特别大的冲击。而且这里外来人口的比例更高，有可能住宅是可以进入的。但是同样的情况，如果出现在长三角同等规模的乡镇，我们认为那里的住宅市场就是不能准入的。

ZNGK · 板芙智能制造项目图

ZNGK在板芙镇有一个智能制造产业园，分两期，每一期大约在100亩左右的规模，目前一期已经基本售罄。它的主要产品是四层、六层的独栋工业厂房，有3100平的，也有6200平的，售价大约在5000元到5500元的水平，另外还有一些高层厂房，可以按层进行销售，最小分割单位800平米。3100平的独栋，5000元的价格，一栋就是1500万到1600万的总价。

据工作人员介绍，银行可以提供七成的按揭，那么对于企业来说，首付400万到500万就可以买一栋独栋，一层二层可以做生产，一层的层高达到了7.9米，二层4.5米，三层、四层要更低一些，可以作为办公接待用途。对于一个企业来说，有这样的一个独栋厂房，实在是非常实用的一个投资决策。板芙镇的ZNGK产业园位于城市外的工业聚集区，这里人气还不旺，即将交房，还没有企业入驻。

中山于周边城市交通衔接规划图

所以，这里是中山不算发达的乡镇，但是我们可以看到招商引资力度是不错的，著名的家居上市公司皮亚诺在这里有200多亩的大型生产基地，还有一些知名企业也纷纷到这里来落户。

中山、东莞这样的区域，随着接下来路网的进一步发达，对深圳、广州企业的外溢承接，我们认为有非常大的机会。从板芙开车到广州也就一个小时多一点的时间，如果深中通道建成，到深圳也只有一个小时，因此，我们认为这里还是有大量的机会值得考察，值得投资。

（2022年2月18日）

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