拍地与炒股，当然风马牛不相及。不过仔细揣摩一下，这两者有一定的相通之处。

北上广深一线城市，以及宁杭蓉渝这样的一线半或曰强二线，每次土拍都有大量的参与者或关注者。此类市场没有价值洼地，短期套利非常难，开发利润率往往不高。但是，在这些城市开发地产项目，相当稳，住宅肯定能去化掉，无烂尾之虞。同时，若以中长期眼光来看，这些城市土地的增值效应非常明显，在大城市持有大型物业的企业都赚得盆满钵满。

而在小城市，供地量小，单价低，土拍频率低，有些乡镇甚至是几年一拍，这些市场得不到太多关注，巨头不会来。这里的地产项目呈现出冰火两重天的态势，有烂在手里的，同时也有一些高周转、高利润项目，这两者在大城市都是不可想象的。我们合作的江阴青阳镇“梁辉·御湖湾”项目，土地底价成交，楼面价2200元/平米，销售均价达到了9000元/平米。我们关注的慈溪崇寿镇“云邸华府”项目，土地价格刚过1000元/平米，销售均价超过8000元/平米。两个项目利润都很好，去化周期也都很短。

所以说，高级别城市的土地，万众瞩目，交投活跃，就像是主板蓝筹股，短期套利不易，适合长期持有，例如万科、平安。低级别城市的土地，就像是新三板股票，交投清淡，投资须谨慎，但有时候能捡漏。前者总体来说是市场行为，后者则在有些时候可以议价。

总体来说，国内土拍市场市场化程度已经很高了，定向出让很少，越来越像股票投资，不设门槛，价高者得。那会不会出现股票市场那样的“炒股专家”，甚至“股神”呢？我认为，理论上存在这种可能性。

我们有些朋友，在大型地产企业负责土地投资，他们每人都参与过几十块甚至上百块地的投资研究和决策，积累了相当多的经验。在去年三四季度，我们选择了几幅地块做试验，请他们预判土拍结果。他们证明了自己的实力，判断总体准确。特别是嘉兴的一幅住宅地块，总价和楼面价都不高，Z总预判大概率底价成交，对此我持怀疑态度，但最终结果表明Z总真的是老司机。这个其实不奇怪，无他，唯手熟尔。经历过PE最火那段时间的朋友，特别是九友，一定有体会，一年深度尽调二十几个项目，这强度历练出的肯定是高手。

遗憾的是，国内土地市场出现巴菲特、王亚伟，只是理论上有可能，现实里不可能。因为开发商全部都是重开发、轻投资，国内也没有专门的地产股权投资公司——就像伯克希尔·哈撒韦和华夏基金这样的，缺乏地产投资家诞生的土壤。

拍地和炒股，是两个平行世界，鲜有跨界人士。我们用股票投资（股权投资）的眼光来看待拍地，希望能帮大家打开一个新的视角。